인구가 늘어날 가능성이 있지 않다보니 기존 도심의 인구를 오히려 빼앗는 문제를 만들게 되었고 구도심은 노후화되고 황폐해 지는 현상이 발생하게 됐다.
구도심에 만들거나 기존 수도권에서는 할 수 없는 (베니스,피렌체 예시) 새로운 경제적 활동을 발생시킬 수 있을만한 요소를 만들어 다중적으로 이용할 수 있는 공간이 되었다면 오히려 더 시너지가 날 확률을 높일 수 있었으나 달라진 것 없는 신도시를 만들다보니 기존에 생활하던 생활권에서 굳이 가야하는 이유를 못찾는 것이다.
과거 중세에서도 (이슬람 세력의 유럽 장악을 방지) 거점 도시를 만들어 인구를 보내야 되는 상황이 되었는데 그것이 성지순례라는 것이고 이런식의 활동들을 통해 거점 도시로의 인구 유입을 만들어 내곤 했었다. 이런식의 노력을 21세기에 맞는 방법을 찾는 것이 좋을 것 같다.
대한민국은 인구 밀도를 높여 경쟁력을 높이는 것이 좋아 보인다. 중심지로의 인구 집중화 현상은 막을 수 없을 것 같다.
수서-세종 SRT 40분 내로 이동이 가능하다보니 세종으로의 인구 이동이 크게 발생할 수 없었다. 과거 서울 집중 현상을 1기 신도시를 활용하여 분산을 했던 것에 대한 오판이었던 것이다.
나는 개인적으로 KTX역세권의 미래가 궁금하다.
지금 건설중인 KTX역세권 아파트 단지들은 다양한 호재를 빌어 시세의 상승을 기대하고 있다.
그러나 나는 KTX역세권이 가져오는 부동산 시세의 크기가 클까? 에 대한 의구심을 떨칠 수 없다.
과거 일본 신칸센의 사례를 빌어 보자면, 생각만큼 부동산 시장에 큰 영향을 주진 못했었다는 사례가 있다.
충북 청주 오송의 경우, 경부축과 강호축의 중심이 되는 대한민국 국토의 중심이 되는 곳으로서의 제 역할을 하게 된다면, 현재보다는 더 나은 상황을 맞이할 수 있을 것으로 보이지만,
그 외 지방의 KTX역세권에 대한 기대는 크게 하지 않고 있다.
그나마 기존 구도심과의 인접성 면에서 뛰어나다면, 말은 달라질 수 있을 것이다.
구축이 즐비한 구도심의 생활권을 함께 영위가 가능하다면, 구도심의 거주자들이 KTX역세권으로 이동이 가능할 것이다.
하지만 대부분의 KTX역세권 아파트 단지들은 외지에 위치하고 있고 기존 도심과의 생활권 영위가 되지 않는 것이 특징이다.
이 고속철도의 영향력은 비단 부동산 가격뿐 아니라, 인구마저 유입에 큰 영향을 미치지 못한다.
오히려 고속철도가 활성화 되면, 세종의 사례와 같이 실제로 그 도시로 이동을 하지 않는 경우가 생기게 된다.
물론 세종의 경우는 일반적인 도시들과의 태생 자체가 다르다보니, 현재 조정장이 진행 중이지만, 향후에는 세종에 집 한채 사지 못한 것을 후회할 날이 올 것이 분명한 도시이긴하다.
아무튼 계속해서 해외의 사례들을 수집하며 대한민국 KTX역세권 단지들을 트래킹해 볼 생각이다.
안녕하세요? 오늘 청약이 진행되는 세종 도램마을 13단지 임대아파트 분양전환 관련 문의드립니다.
1. 해당 아파트 단지는 국민주택으로서 일반공급은 순위순차제로 당첨자 선정이 되는 것으로 알고 있습니다. 그런데 공고문을 확인하면 특별공급의 기준에 있어서는 민영주택의 기준이 적용이 되는 것으로 확인이 됩니다. (신혼부부 : 예비신혼부부 내용 없음) 이에 대한 이유가 너무 궁금합니다.
2. 그리고 본 단지는 세종시 1년 이상 거주자에게 50%의 물량이 우선적으로 공급이 됩니다. 그리고 나머지 50%는 세종시 1년 미만 거주자 + 기타 전국 거주자에게 공급이 되는데요. 신혼부부 특별공급의 내용중 [▣ 경쟁이 있는 경우 당첨자 선정방법] 을 보면, ① 해당 주택건설지역(세종특별자치시에 1년 이상 거주한 자) 거주자 ② 미성년 자녀(태아를 포함한다) 수가 많은 자 ③ 미성년 자녀(태아를 포함한다) 수가 같은 경우에는 추첨으로 선정된 자 이렇게 되어 있습니다. 그렇다면 50%는 세종시 1년 이상 거주자가 먼저 당첨자 선정이 되고. 나머지 50%는 세종시 1년 이상 거주자 탈락자 + 전국 거주자에서 당첨자 선정이 될텐데요. 경쟁이 있는 경우 전국 50%의 물량에 대해서는 ① (해당지역 1년 이상 거주한 자)의 기준이 적용되는 것이 맞는 것인가요? 만약 ①의 기준이 적용된다면 전국 50%의 기준은 무색하게 될 것으로생각하는데, 공고문에는 이에 대한 기준이 없습니다. 두 가지 질문의 답변 좀 부탁드리겠습니다. 감사합니다.
□ 민원요지 : 도램13단지 우선 분양전환 후 잔여세대 입주자모집공고문 관련 질의
1. 국민주택임에도 민영주택의 기준이 적용되는 이유 (예 : 신혼부부 특별공급에 예비신혼부부 미포함)
2. 신혼부부 특별공급 당첨자 선정 관련 질의
□ 답변내용
가. 귀하께서 문의하신 1-4生 도램마을 13단지는「공공주택 특별법」에 따른 공공주택에 해당하지 않으나, 주택도시기금을 지원받은 국민주택입니다. 따라서 공공분양의 신청자격(예비신혼부부 포함)과 상이한 내용이 있을 수 있으며,「주택공급에 관한 규칙」제41조(신혼부부 특별공급)에 의거 신청자격(예비신혼부부 미포함)을 공고하였음을 안내드립니다.
나. 또한, 신혼부부 특별공급 당첨자 선정시 동일 순위내 경쟁이 있는 경우 당첨자 선정 방법은「주택공급에 관한 규칙」제41조제2항에 의거 공고하였으며 ‘제34조제1항의 경우에는 제1호를 적용하지 아니한다’는 내용에 따라 동일 순위내 경쟁시 ‘당해 50% 및 기타(전국) 50%’ 비율이 적용됨을 알려드립니다.
오랜만에 나온 통영 분양이었습니다. 예전에 모집공고문 글에서 힐스테이트 통영 분석을 살짝 해보았었죠. 통영과 거제, 그리고 진주의 과거와 현재. 진주에서 통영을 바라보는 시각. 현지인보다 외지인들의 관심이 많을 것.
가격때문에 사실 이정도의 결과는 생각하지 못했었는데요. 나름 선방한 결과가 나온 것 같습니다.
과거 통영의 부동산 시장이 핫했었던 2015년, '통영해모로오션힐', '통영주영더팰리스5,6차'의 경쟁률은 10:1의 경쟁률을 보이기도 했었습니다. 그 후, 미분양이 나기 시작했었고요. 가장 최근에 분양했었던 '통영더유엘윈썸'의 경우도 미분양이 났었습니다. (21년1월)
본 단지의 입지가 단순 분석으로는 그다지 좋아보이는 입지가 아니다할지라도 1군 브랜드가 만들어내는 입지에 대한 기대감이 아닐까하는 결과입니다. 인근 거제나 사천 대비 높은 분양가로 결과가 궁금했는데요. 역시나 인근 지역의 올라버린 시세를 경험한 분들이 이곳을 노리고 있었던 모양입니다. 나름 선방한 단지이지만, 무순위청약도 기다려 볼 만하고요. 이렇게 된다면 거제가 싸보이는 효과도 덩달아 가져오는 것 같습니다.
금번 힐스테이트 통영의 분양가입니다.
59a : 29580 - 32100
59b : 28830 - 31280
76 : 37660 - 40870
84a : 41510 - 45040
84b : 40380 - 43820
109 : 53700 - 58270
145 : 73110 - 79330
평당 1161만원 ~ 1345만원까지 책정이 되었습니다.
인구 12만명의 소도시,
인당 월평균소득 273만원의 도시치고는
분양가가 다소 높은 수준이긴합니다.
과거의 자료를 살펴보면,
인근의 주영더팰리스5차 84타입의 분양가는 30657 - 30727만원이었고 (평당 870선)
비슷한 시기 경남 진주시의 진주혁신도시 대방노블랜드는 평당 817만원에 분양했습니다.
또한 거제 장평유림노르웨이숲은 84타입 786~1076만원 (펜트는 1355만)
과거에도 거제와 통영은 타도시 대비 분양가가 높은 편이었습니다.
현재는 이런 모습을 보이고 있는 중입니다. 진주의 큰 상승이 있었죠.
거제와 통영의 지지부진한 모습에 대한 배경은 조선업이 주력인 거제의 산업이 초래한 결과로 보입니다.
더불어 조선업의 호황에 대한 시장의 상승이 진행되다보니 무리한 공급물량 또한 한 몫 했었죠.
빨간색 거제자이가 상승하던 시기는 조선업의 호황이 있었던 시기이고
그 시기 통영의 푸르지오1차는 상승의 궤를 함께 하였던 이력이 있습니다.
이를 보면, 거제와 통영은 일정한 시차를 두고 함께 움직인 다는 것을 확인할 수 있습니다.
현재 거제는 대장 단지들을 필두로 하여 다시금 상승 궤도를 걷고 있는 중이며,
통영 역시 같은 움직임을 보여주고 있는 상황입니다.
즉 형님이 가시니 아우도 가는 것이죠.
실제 2016년 8월 법인 총사업장 수는 684개였으나
2018년에는 소폭 줄어든 640개의 사업장이었고
2016년부터 근로소득자의 감소는 2020년까지 지속적으로 이어졌습니다.
소득 또한 우상향이 아닌 진폭이 보이는 모습을 보이며 경제 상황의 불안정을 보였습니다.
그러나 2020년부터는 근로자 및 사업장수, 인당 월평균소득은 증가하고 있는 추세입니다.
거제,통영 대비 진주의 가격이 상당히 상승해 있는 상황으로 보입니다.
통영의 향후 입주물량이고요.
통영+거제시의 입주물량입니다.
앞서 살펴본 거제,통영의 상승시점부터 분양했었던 물량들의 누적이 18년까지 이어졌으며,
이는 시장을 하락하게 하는 큰 원인이 되었던 것입니다.
현재는 입주물량이 산업의 성장세 대비 적은 수준인 것 같고요.
향후 산업이 가시적으로 큰 성장이 보인다면 공급물량은 점차 늘어날 것으로 보입니다.
이번에는 시에서 적절한 조정을 통해 과도한 물량이 공급되지 않길 바래봅니다.
@진주더샵피에르테
@거제 반도유보라
최근
@더샵진주피에르테 84타입
- 37500 ~ 42100
@거제반도유보라 84타입
- 34730 ~ 37320
@통영 힐스테이트
- 40380 ~ 45040
과거
@진주혁신 대방노블랜드 84타입
- 25710 ~ 36090
@거제 장평유림노르웨이숲 84타입
- 27500 ~ 35800
@통영 주영더팰리스 5차 84타입
- 30657 ~ 30727
금번 힐스테이트 통영 분양가는 다소 높은 편으로 판단이 됩니다.
본격적 상승추세 전환이 시작된 20년 4분기
30대분들이 많은 관심을 보이고 계시며,
통영,거제,창원 분들의 관심을 받고 있습니다.
기존 도심과의 근접성은 나쁜 편은 아니겠습니다만,
일단 학교의 부재와 초기 입주시 인프라의 형성이 되지 않다보니
망설이시는 분들이 꽤나 많을 것으로 판단은 됩니다.
다만, 기존 도심과의 근접성이 나쁘지 않다는 측면에서 본다면,
그리고 여타 도시들의 비슷한 사례를 본다면,
신축, 브랜드아파트를 희망하시는 분들이 더러 있었던 것이 확인이 되었었고,
과거 주영더팰리스 5차, 해모로오션힐의 분양 결과와 마찬가지로
통영내 거주자분들보다는 기타지역분들의 관심을 더 받을 가능성이 높아보입니다.
@주영더팰리스5차
- 1482개 통장 접수
@통영해모로오션힐 (국평 3.3억 분양)
- 5153개 통장 접수
통영해모로 분양 당시
통영은 최고점이었던 시기였으며, (5~6년 정도 상승이 되었던 시점)
통영죽림푸르지오3차는 3.1억 수준으로 실거래가 있었고
통영죽림푸르지오1차는 3.2억 실거래가 있었습니다.
과거와 다른점이라면 통영의 본격적인 상승 시작은 2년도 되지 않았다는 점이 다른점이겠습니다.
시기적으로는 아직 상승의 가도를 걷고 있는 중이라는 점이겠습니다.
어쩌면 지방의 아파트들이 수도권 아파트보다 비싸보인다는 점을 지적할 수 있겠는데요.
과거에도 지방의 아파트들과 수도권의 아파트의 차이는 크게 보이지 않았던 시기가 있었습니다.
수요에 부응하는 주택의 공급에 주력하되 시장 안정을 위해 필요한 경우 추가적인 공공택지의 단계적 개발도 고려
•
5년간 250만 호 이상 공급(수도권 130만호 이상 최대 150만호)
◦
재건축 ‧ 재개발 47만 호(수도권 31만 호) : 정밀안전진단 기준 합리화, 재건축초과이익 부담금 완화, 신속 통합 인허가, 용적률 인센티브 등 제도개선을 통해 공급물량 20~30% 확대
◦
도심 ‧ 역세권 복합개발 20만 호(수도권 13만 호) : 도심 복합개발혁신지구 제도를 도입하여 도심지역, 역세권, 준공업지역 등 복합개발
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국공유지 및 차량기지 복합개발 18만 호(수도권 14만 호) : 차량기지와 지상 전철부지, 그리고 미활용 국공유지를 복합‧입체화 개발 추진
◦
소규모 정비사업 10만호(수도권 7만호) : 기반시설 설치, 용적률 인센티브, 인·허가 절차 간소화 등을 통해 소규모로 주택공급
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공공택지 142만 호(수도권 74만 호) : 현재 개발 중인 공공택지 및 GTX A~D 노선상의 역세권 콤팩트시티 건설 추진
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기타 13만 호(수도권 12만 호) : 서울 상생주택, 매입약정 민간개발 등
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재건축 정밀안전진단 기준의 합리적 조정
◦
30년 이상 노후 공동주택 정밀안전진단 면제 추진
◦
구조안전성 가중치 하향, 설비노후도 및 주거환경 가중치 상향 조정
•
재건축 초과이익 환수제 완화
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부담금 부과 기준 금액 상향, 부과율 인하, 비용 인정 항목 확대, 1주택 장기 보유자 감면, 부담금 납부 이연 허용 등
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분양가 규제 운영 합리화
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토지비용과 건축비 산정의 현실화, 이주비, 명도 소송비 등 정비사업의 특성 반영
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기부채납 운영기준 마련
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「도시및주거환경정비법(개)」 규정에 따라 과도한 기반 시설 기부 채납 방지를 위해 국토부 장관이 작성, 고시
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사업성이 낮은 지역은 공공 참여 재개발 추진
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지자체는 용도지역 상향을 통해 사업성을 확보하고 중앙정부는 기반 시설 무상양도, 사업비 지원
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신속한 리모델링 추진을 위한 법적, 제도적 개선
◦
‘리모델링 추진법’ 제정(현재는 주택법에 근거), 안전진단 및 안정성 평가 절차개선 (안전성 검토: 국토부 산하 2개기관 한정 → 민간 참여 확대), 리모델링 수직·수평 증축 기준 정비
→ 솔직히 250만호 쉽진 않을 것!
누구나 따뜻하고 깨끗한 집에 사는 시대를 열겠습니다
•
공공임대주택의 양적, 질적 확충
◦
공공임대주택에는 ▲공공이나 민간이 지어서 임대하는 건설임대주택▲기존 건물을 매입해서 임대하는 매입임대주택 등이 있음. 현재 장기공공임대주택 재고량은 전체 주택의 7.4%를 차지하지만(2019년 기준), 이중 시설이 열악한 매입임대주택이나 면적이 작은 행복주택을 중심으로 수요자가 외면하는 공실이 발생하고 있음
◦
윤석열 정부는 ‘살고 싶은 곳에, 살고 싶은 집을 지어주는 정책’으로 공공임대주택의 방향을 잡겠음. 수요가 높은 건설임대를 중심으로 공공임대주택을 연 평균 10만호씩 50만호 공급하겠음. 수요자들의 욕구에 맞춰 호당 면적 규모도 확대하고, 도심복합개발 등을 통해 수요가 있는 곳에 공급하겠음
◦
기존 노후 공공임대주택의 복합개발과 리모델링도 추진하겠음.현재, 공급된지 30년 넘는 장기공공임대주택에서 건물 노후화로 입주자 기피 현상이 발생하고 있음. 노후 공공임대주택 복합개발과 리모델링을 통해 이같은 문제를 해결하고 주거취약계층의 삶의 질을 현저히 개선하겠음
◦
민간임대주택 사업자에 세금 감면 혜택을 부여하는 대신, 공급량의 30%를 시장가격의 2/3 이하 임대료를 받고 주거취약계층에 제공하도록 하겠음. 이를 통해 여러 계층이 쾌적한 환경에서 차별이나 구별 없이 섞여 사는 사회적 혼합(social mix)을 실현하겠음
•
비정상 거처 거주자의 완전 해소
◦
전체 가구의 3.7% 정도(2020년 주거실태조사)가 비정상 거처(공장, 여관, 판자집, 비닐하우스, 고시원 등)에 거주하고 있어 인간다운 삶을 영위할 수 없는 상태임
◦
임대보증금을 무이자로 대여하여 정상 거처로 이전하겠음
◦
주거급여 외에 정상 거처 이전 조건부 바우처를 지급해, 주거취약계층이 이사비 부담을 느끼지 않도록 조치하겠음
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주거급여 대상 확대 및 급여 현실화
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주거급여 대상자가 2015년 제도 도입 당시 기준중위소득의 43%에서 2022년 46%로 확대되었으나, 아직 상대적 빈곤선인 기준중위소득의 50% 수준에는 못미친 상태이고, 급여 수준도 최저주거기준을 충족시키기에 부족한 상태임
◦
주거급여 대상자를 기준중위소득 46%에서 50%로 확대하겠음
◦
주거급여 기준이 되는 기준임대료를 100% 현실화하고, 기준임대료의 지역별 기준(현행 4개 급지)을 세분화하여 현실에 맞게 기준임대료를 설정하여 급여를 현실화하겠음
◦
기후변화를 감안하여 혹서기 지원을 신설하고, 주거비의 일부라고 할 수 있는 관리비도 주거급여의 일부로 산정하겠음 (생계급여와의 역할 조정)
◦
최저주거기준 미달가구에게는 이사비 바우처를 지급하겠음
◦
청년 1인가구 분리 기준 연령(현행 30세)을 낮춰 청년 1인 가구도 주거급여 지급대상이 되도록 개선하겠음
공시가격을 환원하고 부동산 세제를 정상화하여 국민의 부담 확실히 줄이겠습니다
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2022년 주택 공시가격을 2020년 수준으로 환원
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한해 공시가격을 19%나 올리는 나라는 없음
◦
공시가격을 환원하지 않으면 윤석열 정부는 관련법 시행령을 개정하여 공정시장 가액비율을 인하
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종합부동산세와 재산세와 통합
◦
종부세를 폐지하여 지방세인 재산세와 통합
◦
통합 이전이라도 세 부담 완화 조치 실시 - 내년에 100%로 인상될 예정인 공정시장가액 비율을 현 수준인 95%에 동결 - 50%에서 200%에 이르는 세부담 증가율 상한을 인하 - 1 주택자에 대한 세율은 이 정부 이전 수준으로 인하 - 일정 소득 이하 1주택 장기 보유자에 대해서는 연령에 관계없이 종부세를 매각/상속 시점까지 이연납부 허용 - 차등과세 기준을 보유주택 호수에서 가액으로 전환
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양도소득세 개편
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다주택자에 대한 중과세율 적용을 한시적으로 최대 2년간 배제하여 다주택자의 보유 주택 매각을 촉진
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취득세 부담 인하
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현재 1~3%인 1 주택자에 대한 취득세율을 단일화 하거나 세율 적용 구간을 단순화
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단순누진세율을 초과누진세율로 변경
◦
생애 최초 구입자에 대해서는 취득세를 면제하거나 1% 단일 세율을 적용
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조정지역 2주택 이상에 대한 과도한 누진세율 완화
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부동산세제 정상화를 위해 정부 출범 즉시 TF 가동
◦
충분한 연구와 공론화를 거쳐 종합적인 개편 방안을 마련
→ 이 부분은 상당히 기대가 됨.. 정상적인 세금 정책은 아니었음
부동산｜1기 신도시, 10만호 공급
드론 택배·자율주행 인프라 갖춘 미래형 주거 선보일 것 (분당·일산·평촌·산본·중동)
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용적율 상향 조절·규제 완화
◦
1기 신도시 재정비 사업은 ‘국민이 살고 싶어 하는 동네에 살고 싶은 주택을 충분히 공급해 부동산 시장을 안정시킨다’는 부동산 대책의 틀 안에 있음
◦
1기 신도시 재정비 특별법 만들어 용적률 상향 등 행정 절차 신속 진행. 1기 신도시는 평균 용적률 169~226%로 건설됐는데, 토지용도 변경과 종·상향을 통해 용적률을 추가하고 체계적으로 재정비사업을 추진하면 10만 호 이상을 추가공급할 수 있음. 3기 신도시 2~3개 새로 짓는 것과 맞먹는 분량
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다양한 규제 완화 통해 사업의 수익성 개선하고 주민의 부담 덜어줄 계획
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세입자도 득을 보는 재정비 사업
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지금까지 재건축·리모델링 사업은 집주인만 득을 보고 세입자에겐 큰 혜택 없었음. 이를 해결하기 위해 △자금 부담 능력이 부족한 고령 가구에게 재정비 기간 중 이주할 주택 제공, △세입자들이 재정착할 수 있도록 일반분양분 우선 청약권과 임대주택 입주 기회 제공
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이주전용단지 만들어 이사 수요 조절
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재정비 과정에서 이사 수요가 한꺼번에 쏟아져 집값이 들썩이거나 주민들이 불편을 겪지 않도록 1기 이주전용단지를 만들어 순환개발을 실시
◦
이주전용단지 부지로는 3기 신도시 개발예정지역을 포함한 중소 규모 공공택지개발사업지구가 꼽히고 있음. 3기 신도시 청약 대기자와 입주 희망자들에게 피해가 없도록, 택지공급 순위 자체를 늦춘 후순위 부지와 임대주택부지, 미분양 토지, 중·소규모 공공택지 활용 방식. 이주전용단지로 쓰임새가 다하면, 88올림픽 아파트처럼 공공임대주택이나 분양주택으로 활용
도심철도고속도로 지하화, 신분당선 서울 서북부 연장
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수도권 도심 철도 지하화 - 도심 철도는 지역의 단절, 주변 지역의 낙후, 환경 악화의 원인으로, 지하화는 오랜 기간 숙원사업. 도심 철도 지하화 통해 도심지역을 미래형 도시로 재창조 - 지하화 범위는 경부선의 당정~서울역 구간(32km, 19개역 포함), 경인선의 구로~도원역 구간(22.8km, 19개역 포함), 경원선의 청량리~도봉산 구간(13.5km, 11개역 포함) - 지하화로 생기는 상부 토지에는 주거와 업무공간, 주민 편의시설, 녹지 생태 공간 조성. 도시 공간이 새롭게 개발되면 20만 일자리 창출 효과*도 기대 - 공법은 대심도 Shield TBM 공법을 적용하여 지상 교통 차단없이 공사를 진행할 수 있도록 할 계획. 총 사업비는 23조 8550억원(경부선 16조 700억, 경인선 4조 7340억, 경원선 3조 510억). 지상권 개발이익 18조 1,400억이고 부족한 재원 5조 7천억원 정도는 정부의 직접 개발 사업으로 충당할 예정
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경부고속도로 양재~한남IC 구간 지하화 - 양재∼한남IC 구간으로 인한 강남지역 동서단절과 이 구간의 만성정체에 따른 고속도로 기능상실 보완을 위해 경부간선 양재~한남IC 구간 약 6.8km를 최소 필요도로(2~4차선)만 남긴 채 모든 도로를 지하터널화 하는 경부고속도로 지하화 적극 추진 - 양재~한남IC 구간 지하화하면 기존 노면과 완충녹지 등 합쳐 여의도공원 면적의 약 3배인 60만㎡ 공원 면적 확보. 지상 공원에는 각종 문화시설이 들어서고 단절된 강남을 하나로 잇는 역할 할 것 - 예상 사업비 3조 3천억원은 도로 지하화로 생기는 지상에 쇼핑ㆍ복합시설 등의 개발 통해 얻는 수익으로 충당할 예정 - 이로써 40여년전 개통 당시보다 100배 가까이 늘어난 경부고속도로의 교통량과 환경까지 고려하여 주민 편의 획기적으로 개선할 예정
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신분당선 서울 서북부(용산~삼송)까지 연장 - 신분당선 서울지역 연장사업이 신사역~용산역까지 되어있는 것을 용산역에서 서울역을 잇고 은평뉴타운을 거쳐 삼송역까지 연장할 예정 - 이를 통해 서울 종로, 은평, 경기 고양 등 서울 서북부 지역의 교통난과 출퇴근 불편을 해소
교통｜수도권 30분 출근 시대
2기 GTX 3개 노선 추가 건설
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1기 GTX 노선 연장
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정부는 2027년 완공 목표로 2019년 1기 GTX 3개 노선 일부 착공. 운정과 동탄 잇는 A노선(2019년 착공), 송도와 마석 잇는 B노선(2023년 착공 예정), 덕정과 수원 잇는 C노선(2022년 착공 예정)
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이들 3개 노선은 수도권 전체 아우르기엔 역부족. 교통사각 지대가 많이 남기 때문에, 혜택을 보지 못하는 주민이 여전히 많음. 이런 상황에서 3기 신도시 포함한 대규모 개발사업이 속속 완성되면, 1기 GTX 노선이 닿지 않는 지역 중심으로 심각한 교통지옥이 벌어짐
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우선 1기 GTX A 노선과 C 노선 연장. A 노선은 기존 운정~동탄에서 운정~동탄~평택까지, C 노선은 기존 덕정~수원에서 동두천~덕정~수원~평택까지 연장
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2기 GTX 3개 노선 추가해 수도권을 하나의 메가시티로
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2기 GTX 3개 노선 추진 계획 - D 노선 수도권 남부에서 동·서 이음. 김포~부천종합운동장~신림~사당~삼성~하남~팔당 라인을 기본으로, 삼성에서 분기되어 삼성~수서~광주~여주 잇는 라인을 추가해 옆으로 눕힌 Y자 형태로 건설. 김포~부천종합운동장 구간과 인천국제공항~부천종합운동장 구간을 Y자 형태로 신설, 부천종합운동장~팔당 구간 신설, 삼성~여주 구간 신설 및 기존 경강선 일부 활용 - E 노선 수도권 북부에서 동·서 이음. 인천~김포공항~정릉~구리~남양주 연결. 김포공항~구리 구간은 신설하고 나머지 구간은 공항철도와 경의 중앙선을 활용. 지금까지 수도권 북부는 동·서 잇는 철도망이 없었음. E 노선이 생기면 북부지역 발전이 탄력 받게 됨 - F 노선 수도권 거점지역을 연결해 수도권 전체를 하나의 메가시티로 묶는 순환선. 고양~안산~수원~용인~성남~하남~의정부~고양을 잇는 라인으로, 성남~고양 구간만 신설하고 나머지는 서해선과 수인 분당선 등 활용
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기존 1기 GTX 3개 노선이 연장되고 2기 GTX 3개 노선까지 완공되면, 1기 신도시 5곳, 2기 신도시 10곳, 3기 신도시 5곳 등 수도권 일대 주요 주거 밀집지역에서 서울 도심까지 소요시간 획기적으로 줄어듬. 서울과 수도권이 뉴욕, 도쿄, 런던 같은 세계적 메트로폴리스보다 훨씬 빠른 광역 교통망 갖추게 될 것
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GTX 노선따라 콤팩트시티 건설해 총 25만호공급
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1기·2기 GTX 차량기지 입체화, 노선 주변에 일정 규모의 부지 확보해 2030이 살기 좋은 1만~2만호 규모의 역세권 콤팩트 시티 다수 조성할 계획
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우선 1기 GTX 3개 노선의 차량기지와 주요 정차장 주변 재정비해 3만호, 기존 C노선의 연장구간 정차역 주변 도시개발사업과 연계해 2만호 공급
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이어 2기 GTX D 노선, E 노선과 F 노선의 주요 정차역과 차량기지 4개소 이용하여 20만호 공급 예정
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수도권 버스·지하철 노선, 실핏줄처럼 보강
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1기 GTX 노선 연장하고 2기 GTX 3개 노선 새로 만드는 한편, 경기도 지자체들과 협의해 기존 버스와 지하철 노선이 GTX 주요 정차역 사이사이를 실핏줄처럼 채울 수 있도록 대중교통망 보강 계획
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재원 조달
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1기 GTX 노선 연장하고 2기 GTX 3개 노선 신설하는데 소요되는 재원 총 17조 6,440억 원. 윤석열 정부는 이중 3조~4조원을 국비로 보조하고, 나머지 금액은 민간자본투자와 역세권 콤팩트시티 개발수익으로 충당 계획
사실 예상을 하지 못했었던 결과입니다. 경제적으로 여유가 있으신 1주택자들까지 줴들어오실 것 같다고 하긴했는데, 이정도로 뜨거운 결과가 나올지 몰랐습니다. 마치 속초디오션자이 느낌이 쎄하게 들어옵니다.
당첨가점도 꽤 높은 편입니다. 물론 40%물량이지만요.
어쩌면 금액적으로는 부담이 크고 24년의 입주물량과 향후 공급예정인 단지들의 26년 입주가 예상되는 가운데 나온 결과이고요.
입주장이 시작되는 순간 부담이 되는 시간이 발생할지 모르겠으나 그것을 이겨내고 26년 입주시점에 무난히 가격방어를 할지는 미지수입니다. 이건 제가 생각하는 시각이다보니, 각자 본인의 생각 혹은 본인이 추종하시는 분들의 의견과 함께 바라보시길 바랍니다.
과거 창원의 유니시티를 떠올려보면, 상승의 막바지 가장 뜨거운 시점에 분양을 하여 1375세대 모집이었던 유니시티1단지는 10만건을 초과하는 통장이 들어오며 78:1의 경쟁률을 보였으며, 2단지는 127:1, 3단지 22.8:1, 4단지 19.5:1의 결과를 보였었습니다. 더 앞서 용지더샵레이크파크는 108세대 모집에 422:1의 결과를 기록하기도 했었죠.
청약경쟁률은 높았으나 2-4년뒤 입주시점에는 마이너스 프리미엄을 찐하게 경험하기도 한 결과인데요. 시점과 상품이 공급되는 위치에 대해서는 차이가 있을 수 있겠으나, 너무 취하지는 말자라는 말입니다. 이말은 추후 분양이 되는 곳에 당첨이 되었을 때의 스탠스를 어떤식으로 가져갈지 잘 결정하라는 말씀이죠. 암튼 전 투자자다보니 저의 투자영역에서는 벗어난 상품이 되겠네요.
최근 분양하는 단지들의 가격 대비 저렴하게, 인근 시세대비 저렴하게 분양을 하여 많은 분들이 관심을 갖고
청약도 많이 넣어주셨었습니다.
서울은 투기과열지구이기때문에 100% 가점제로 당첨되어,
2030세대들은 가점제로 절대 당첨될 수 없는 상황에 발만 동동 구르는 상황입니다.
아래 센트레빌 아스테리움 영등포 결과를 함께 보시면서,
제가 생각하는 점을 말씀드리도록 하겠습니다.
● 센트레빌 아스테리움 영등포
총 106세대 규모로 공급되는 소규모 아파트입니다. 5호선 영등포시장역 도보권에 위치한 곳이고 주변의 대단지 아파트로는 아크로타워스퀘어 아파트가 위치하고 있는 곳입니다. 이곳은 입지나 상품적 측면에서 따지기보다는 분양가가 얼마였는지를 따져보는 것이 중요할 것 같은데요.
최근 서울에 청약이 진행되었었던 단지들 (칸타빌 수유팰리스, 신영지웰 에스테이트 개봉역)의 평균 평당가는 3000만원을 훨씬 뛰어넘는 가격으로 분양했었던 것 대비, 센트레빌 아스테리움 영등포는 평당 2522-2658만원으로 가격이 책정되어 분양을 진행했습니다. 상품적, 입지적 가치로 보았을 때, 그다지 좋은 환경이 아님에도 불구하고 칸타빌 수유팰리스 (3137-3755만원), 신영지웰 에스테이트 개봉역 (3162-3323만원)과 비교하였을 때, 무척 저렴한 가격입니다. (舊 평형 23-25평형 기준)
최저가 기준으로만 따져본다면, 평당 600만원이 차이가 나는 것이 되니, 25평*600만원=1.5억의 가격 차이가 나는 것이었습니다. 그렇다보니 센트레빌 아스테리움 영등포는 11385건의 통장이 접수가 되었고, 칸타빌 수유팰리스는 507건, 신영지웰 에스테이트 개봉역은 1062건의 통장이 접수가 되는 결과를 보이며 상당한 차이를 보여주었습니다.
서울의 분위기를 가늠해보자면, 고가의 아파트를 매입할 수 있는 여력이 되시는 분들이 상당히 많은 편인데요. 그런 분들은 비싸더라도 더 좋은 입지를 기다리고 계시는 상황이고, 비교적 경제적으로 부담을 느끼고 계신 분들은 저렴한 곳이 나오면 이렇게 엄청난 반응을 보여주는게 현재 서울 부동산 시장의 모습인 것 같습니다.
서울은 현재 오세훈 시장의 신속통합기획, 모아주택을 활성화하기 위해 갖은 노력을 하고 있지만 실제 분양으로 나오려면 일정 기간이 필요한 상황이죠. 그외에 가로주택정비사업과 리모델링 사업이 간헐적으로 분양이 나오고 있는 상황인데요. 앞으로도 이렇게 소규모로 분양하는 단지이 많이 나올 것 입니다. 서울은 투기과열지구로서 100% 가점제로 당첨자 선정이 되다보니 2030세대들은 특별공급을 노려볼 수 밖에 없을 것입니다.
☞ 위 지도 7시방향을 보시면, 지난 목동호반써밋의 59타입 최저가점과 센트레빌 아스테리움 영등포의 최저가점을 비교해 볼 수 있습니다.
이곳은 특별공급 접수건수도 확인을 함께 해야되겠는데요.
총 19,282건의 통장이 접수가 되었고, 생애최초에 접수된 건수는 15053건, 신혼부부 3901건으로 가점으로는 당첨확률이 낮은 젊은 분들의 수요가 상당히 많다는 점을 확인할 수 있습니다. 이렇듯 서울은 가격이 조금 저렴해지고 대출에 대한 규제가 풀린다면, 매수 수요는 몹시 충분한 상황이라고 볼 수 있겠습니다.
우려되는 것은 세계적인 물가의 폭등과 인건비의 상승, 그리고 광주 아이파크 붕괴사고 이후로 강화되었을 안전에 대한 요건을 충족하기 위해서는 공사기간이 늘어나게 될텐데, 그로인해 가속화 될 분양가의 상승입니다.
실수요자 분들이라면, 무조건적인 청약만을 기다리는 것이 능사가 아닐 것이며, 서울의 재개발과 오세훈 시장이 추진하는 신속통합기획과 모아주택에도 관심을 갖고 공부하셔야 될 것 입니다.
광주광역시 북구 용두동에 '프라임시티 지역주택조합' 사업으로 진행하는 '첨단 프라임시티 서희스타힐스' 공유드립니다.
총 414세대로 구성이 되는 단지이며, 금번 청약에서는 총 56세대 모집을 하게 됩니다.
광주광역시 1년 이상 계속 거주자 우선이고요.
조정대상지역으로써 75%가점, 25%추첨제로 당첨자 선정이 됩니다.
중도금 대출 이자는 후불제로 진행 됩니다.
최근 광주광역시에 분양했었던 단지들은 대부분 200세대 미만의 소규모 단지, 혹은 입지가 상대적으로 선호도가 부족한 곳에서 진행이 되었었는데요. 금번 '첨단 프라임시티 서희스타힐스'는 일반공급 물량이 적기도 하고 입지도 상대적으로 선호도가 높은 곳에 공급이 되는 단지라 높은 경쟁률이 예상됩니다.
단, 화정 골드클래스2차와 당첨자발표일이 같아서 수요가 나뉘는 불상사가 발생할 수 있겠네요.
인근 시세
위치는 지도에 v 체크해두었습니다.
인근에 신축 단지로는
- 공사중인 단지 : 첨단 센트럴시티 서희스타힐스
- 5년 내 신축 : 첨단 진아리채, 힐스테이트 본촌, 첨단 우방아이유쉘이 위치합니다.
- 분양 예정 단지 : 힐스테이트 신용 더 리버
@첨단진아리채
@첨단진아리채
- 20년식
- 750세대
- 평당 1682만원
@힐스테이트 본촌
- 19년식
- 834세대
- 평당 1767만원
@첨단우방아이유쉘
- 18년식
- 256세대
- 평당 1309만원
@첨단 프라임시티 서희스타힐스 분양가
- 72 : 38910 - 41750
- 84 : 47000 - 48410
평당 1307만원 ~ 1461만원
최근 광주시 청약 경쟁률
인접한 첨단 센트럴시티 서희스타힐스 경쟁률입니다.
공급세대수 51개 세대였고 53.75:1 해당지역 마감했습니다.
청약시점은 21년 11월입니다.
운암동에 공급된 센트럴 운암모아엘가트레뷰 경쟁률입니다.
197세대 모집, 18.56:1 경쟁률이었고 역시나 해당지역 마감이었습니다.
청약시점은 21년 11월입니다.
광주 동구 방림동의 골드클래스입니다.
249세대 모집, 해당지역 6.12:1이었고요.
대형타입은 2순위 모집까지 진행이 되었습니다.
공급세대수가 적고 '첨단'이라는 이름이 들어가는 입지에 위치하였다보니
첨단 센트럴시티 서희스타힐스와 마찬가지로 해당지역 마감에 경쟁률도 엇 비슷하게 나올 것 같습니다.
경쟁률의 차이가 발생한다면, 현재 시장의 분위기에 따른 일시적 현상일 것으로 생각합니다
하지만 크게 차이는 나지 않지 않을까 하는 생각을 합니다.
오히려 시장의 분위기보다 화정 골드클래스 2차로 양분되는 청약 수요때문에 조금은 낮을 수도 있겠단 생각을 하게 되네요.
