청주 구축 저평가 단지 찾기 공부와 향후 하락장 도래 시 하락폭 대략 짐작해보기

가까운 청주부터 살펴 보았다.

위 표는 아실로 알아본 복대동과 가경동의 비슷한 연식의 23-24평 구축들의 시세다.
과거 내가 실거주 집을 구할 때 고려하고 있었던 아파트들이기도하고 실제로 매수하고 뼈아픈 실패를 경험하게 해주었던 곳이기도 하다.

약 1.5~2억 사이에서 형성된 시세에서 1000~2000만원의 시세가 상승한다는 것은 4억짜리 시세의 아파트가 4천만원이 오른 것과 같다.

그래서 비슷한 녀석들끼리 과거의 시세를 살펴 보았는데, 상대적으로 저평가 된 아파트가 눈에 띈다.

가경동과 복대동의 위상은 과거와 크게 달라지지 않아보이지만, 정성적인 평가(?)를 해본다면 복대동의 대장 아파트의 리딩으로 인해 지역민들에게 어쩌면 당연한 것으로 치부되어왔던 복대동의 인프라는 이제서야 정상적인 가치를 되찾아가는 중이다.

하지만 가경동도 이에 질 수는 없다는 듯, 청주 제2의 입지를 굳혀가고 있는 가경 홍골지구가 있음으로 가경동과 복대동은 정성적인 평가의 기준으로 보았을 때, 비슷한 흐름으로 흐르고 있음으로 복대,가경의 구축 단지들의 시세는 과거와 같이 흐르는게 맞다고 봄.

그래서 찾아낸 저평가 단지...가경주공3단지

 

과거 상승장, 청주의 대장급 아파트로는 개신푸르지오를 들어볼 수 있다. 오래 투자한 투자자라면 청주 개신푸르지오는 웬만하면 알고 있으니까.
그곳을 기준으로 향후 하락장이 왔을 때, 대장은 위와같이 34% 정도는 하락할 수 있다고 봐야될 것 같다.
하지만 과거와 다른 것이 이 아파트가 하락장을 맞이하던 당시 그리고 현재의 입지적인 가치에 대한 평가가 필요한데, 당시의 입지 프리미엄과 현재의 입지 프리미엄은 다름... 하락장일 때 입지의 변화가 있었기에 30%이상이 빠졌을 것으로 보임.

 

 

현재 대장 아파트이고,

솔직히 하락장일 때는 대장이라고 보는 시각은 없었으나, 객관적인 시각으로 보았을 때, 그리고 투자자들의 눈으로 보았을 때, 영락없는 대장이었고 하락장 속에서도 하락은 없었던 두산위브지웰시티2차

 

 

 

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사람들이 그래도 당시 선호하던 곳은 가로수마을과 율량 대원이 아닐까 싶다.

그곳들은 하락장 당시 위 그래프만큼 빠졌다. 별로 안빠졌다.

 

우리가 살펴볼 수 있는 것은 과거의 지표로만 볼 수 있을텐데,

사실 과거 상승장은 이번 상승장은 과거와는 다르게 천천히 오래갔지만,

이번에는 급격한 급등이 나온 시장임으로 과거와 같이 볼 수는 없을 것 같다.

 

하지만 시장에 풀린 유동성이 풍부하다는 점은 다르다.

화폐의 가치가 하락한만큼 예전의 가격으로 돌아간다는 것 자체가 말이 안되긴 하지만

시장은 냉정할 수도 있다.

 

하지만 내가 보는 보수적인 관점에서는 하락이 온다하더라도 

완전한 예측은 불가능하지만 20~35%사이가 되지 않을까? (대장기준)

 

 

 

**지금 실수요자가 집을 사려고 한다면,

내가 꼭지 잡는게 아닐까? 두려운 마음이 있을 것이다.

그럴 땐 내가 진짜 꼭지에 살 수도 있겠다라고 가정을 한 후,

과거 대장아파트가 하락했었던 35%수준 정도까지 떨어질 수도 있다고 마음을 다잡고 사야한다.

8억에 산다면 5억초반까지는 떨어질 수도 있다고 .. 멘탈만 잡으면 된다. 어차피 하락장이 끝나면 다시 오른다.

특히 청주 대장은 그럴 것이다. 

 

지방은 학군과 직주근접이 뛰어나야함을 여러 지방을 공부하며 깨달았다.

청주에서 학군을 따지면 웃는 사람들이 있지만,

과거의 복대동과 현재의 복대동은 다르다.

 

청주의 경우 산업단지가 많기 때문에 

입사해서 처음 거주하는 곳 근처에 둥지를 트는 사람이 많다.

 

예전에도 이야기했지만,

서울,수도권은 기본 출퇴근 1시간은 생각한다.

이것은 어렸을 때부터 봐오던 것이었으며, 당연하다고 생각을 하고 있었기 때문이다.

 

나역시 안산에서 인천으로 대학을 다닐 때, 2시간이 걸렸다. 그때는 빠르게 갈 수 있는 전철 노선이 없어서

두번을 갈아타고 가야만 했기 때문이다. 2시간의 출퇴근이 걸리면 토나올 정도로 힘들 것이라 생각하여 최대한 1시간 안쪽으로 출퇴근 가능한 곳으로 거주지를 잡았겠지..

 

하지만 지방은 다르다.

내 주변을 보면 90%가 외지인이다. 

현지인들은 흥덕구에 위치한 직장에 다니면서도 상당구에서 잘 다닌다.

흥덕구에 위치한 우리 회사의 상당구 주민은 90%이상이 청주사람이다.

회사에서 거주지까지 10분 남짓한 거리에서 살던 사람들이 대부분이고,

이 사람들은 30분이상이 걸리는 곳은 치다도 안본다. 나도 그랬다. 

 

오창을 봐도 똑같다.

오창의 한계에 대해서 계속 이야기하는 사람이 있었다.

나 역시 그의 말을 듣고 흔들려 매도를 하였다. 물론 다른 투자는 하였지만,

그 아파트는 그 뒤로 2억이 넘게 올랐다.

 

오창 역시 산업단지 수요가 많기때문에 

회사 근처에 둥지를 틀고 결혼을 하면서 오창에 집을 구했떤 사람들이

갈 곳은 두곳 밖에 없었따. 롯데캐슬, 센트럴파크.

오를 수 밖에 없는 조건을 가진 것이었다.

 

오창에 살면 청주로 나오고 싶어한다고?

오창 오창 인구 7만이다. 7만의 생각을 어떻게 다 알고 그리 쉽게 이야기하는지 모르겠다.

본인이 가진 지식이 옳다고 꼰대같은 생각을 하는 사람이 정말 초보들을 데리고 이런 말들을 해댄다 ㅋㅋ

 

오창도 교육여건이 좋고 아이들 공부도 잘하는 아이들이 많다.

편견을 벗어던져야한다.