인구가 늘어날 가능성이 있지 않다보니 기존 도심의 인구를 오히려 빼앗는 문제를 만들게 되었고 구도심은 노후화되고 황폐해 지는 현상이 발생하게 됐다.
구도심에 만들거나 기존 수도권에서는 할 수 없는 (베니스,피렌체 예시) 새로운 경제적 활동을 발생시킬 수 있을만한 요소를 만들어 다중적으로 이용할 수 있는 공간이 되었다면 오히려 더 시너지가 날 확률을 높일 수 있었으나 달라진 것 없는 신도시를 만들다보니 기존에 생활하던 생활권에서 굳이 가야하는 이유를 못찾는 것이다.
과거 중세에서도 (이슬람 세력의 유럽 장악을 방지) 거점 도시를 만들어 인구를 보내야 되는 상황이 되었는데 그것이 성지순례라는 것이고 이런식의 활동들을 통해 거점 도시로의 인구 유입을 만들어 내곤 했었다. 이런식의 노력을 21세기에 맞는 방법을 찾는 것이 좋을 것 같다.
대한민국은 인구 밀도를 높여 경쟁력을 높이는 것이 좋아 보인다. 중심지로의 인구 집중화 현상은 막을 수 없을 것 같다.
수서-세종 SRT 40분 내로 이동이 가능하다보니 세종으로의 인구 이동이 크게 발생할 수 없었다. 과거 서울 집중 현상을 1기 신도시를 활용하여 분산을 했던 것에 대한 오판이었던 것이다.
나는 개인적으로 KTX역세권의 미래가 궁금하다.
지금 건설중인 KTX역세권 아파트 단지들은 다양한 호재를 빌어 시세의 상승을 기대하고 있다.
그러나 나는 KTX역세권이 가져오는 부동산 시세의 크기가 클까? 에 대한 의구심을 떨칠 수 없다.
과거 일본 신칸센의 사례를 빌어 보자면, 생각만큼 부동산 시장에 큰 영향을 주진 못했었다는 사례가 있다.
충북 청주 오송의 경우, 경부축과 강호축의 중심이 되는 대한민국 국토의 중심이 되는 곳으로서의 제 역할을 하게 된다면, 현재보다는 더 나은 상황을 맞이할 수 있을 것으로 보이지만,
그 외 지방의 KTX역세권에 대한 기대는 크게 하지 않고 있다.
그나마 기존 구도심과의 인접성 면에서 뛰어나다면, 말은 달라질 수 있을 것이다.
구축이 즐비한 구도심의 생활권을 함께 영위가 가능하다면, 구도심의 거주자들이 KTX역세권으로 이동이 가능할 것이다.
하지만 대부분의 KTX역세권 아파트 단지들은 외지에 위치하고 있고 기존 도심과의 생활권 영위가 되지 않는 것이 특징이다.
이 고속철도의 영향력은 비단 부동산 가격뿐 아니라, 인구마저 유입에 큰 영향을 미치지 못한다.
오히려 고속철도가 활성화 되면, 세종의 사례와 같이 실제로 그 도시로 이동을 하지 않는 경우가 생기게 된다.
물론 세종의 경우는 일반적인 도시들과의 태생 자체가 다르다보니, 현재 조정장이 진행 중이지만, 향후에는 세종에 집 한채 사지 못한 것을 후회할 날이 올 것이 분명한 도시이긴하다.
아무튼 계속해서 해외의 사례들을 수집하며 대한민국 KTX역세권 단지들을 트래킹해 볼 생각이다.
수요에 부응하는 주택의 공급에 주력하되 시장 안정을 위해 필요한 경우 추가적인 공공택지의 단계적 개발도 고려
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5년간 250만 호 이상 공급(수도권 130만호 이상 최대 150만호)
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재건축 ‧ 재개발 47만 호(수도권 31만 호) : 정밀안전진단 기준 합리화, 재건축초과이익 부담금 완화, 신속 통합 인허가, 용적률 인센티브 등 제도개선을 통해 공급물량 20~30% 확대
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도심 ‧ 역세권 복합개발 20만 호(수도권 13만 호) : 도심 복합개발혁신지구 제도를 도입하여 도심지역, 역세권, 준공업지역 등 복합개발
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국공유지 및 차량기지 복합개발 18만 호(수도권 14만 호) : 차량기지와 지상 전철부지, 그리고 미활용 국공유지를 복합‧입체화 개발 추진
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소규모 정비사업 10만호(수도권 7만호) : 기반시설 설치, 용적률 인센티브, 인·허가 절차 간소화 등을 통해 소규모로 주택공급
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공공택지 142만 호(수도권 74만 호) : 현재 개발 중인 공공택지 및 GTX A~D 노선상의 역세권 콤팩트시티 건설 추진
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기타 13만 호(수도권 12만 호) : 서울 상생주택, 매입약정 민간개발 등
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재건축 정밀안전진단 기준의 합리적 조정
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30년 이상 노후 공동주택 정밀안전진단 면제 추진
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구조안전성 가중치 하향, 설비노후도 및 주거환경 가중치 상향 조정
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재건축 초과이익 환수제 완화
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부담금 부과 기준 금액 상향, 부과율 인하, 비용 인정 항목 확대, 1주택 장기 보유자 감면, 부담금 납부 이연 허용 등
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분양가 규제 운영 합리화
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토지비용과 건축비 산정의 현실화, 이주비, 명도 소송비 등 정비사업의 특성 반영
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기부채납 운영기준 마련
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「도시및주거환경정비법(개)」 규정에 따라 과도한 기반 시설 기부 채납 방지를 위해 국토부 장관이 작성, 고시
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사업성이 낮은 지역은 공공 참여 재개발 추진
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지자체는 용도지역 상향을 통해 사업성을 확보하고 중앙정부는 기반 시설 무상양도, 사업비 지원
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신속한 리모델링 추진을 위한 법적, 제도적 개선
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‘리모델링 추진법’ 제정(현재는 주택법에 근거), 안전진단 및 안정성 평가 절차개선 (안전성 검토: 국토부 산하 2개기관 한정 → 민간 참여 확대), 리모델링 수직·수평 증축 기준 정비
→ 솔직히 250만호 쉽진 않을 것!
누구나 따뜻하고 깨끗한 집에 사는 시대를 열겠습니다
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공공임대주택의 양적, 질적 확충
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공공임대주택에는 ▲공공이나 민간이 지어서 임대하는 건설임대주택▲기존 건물을 매입해서 임대하는 매입임대주택 등이 있음. 현재 장기공공임대주택 재고량은 전체 주택의 7.4%를 차지하지만(2019년 기준), 이중 시설이 열악한 매입임대주택이나 면적이 작은 행복주택을 중심으로 수요자가 외면하는 공실이 발생하고 있음
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윤석열 정부는 ‘살고 싶은 곳에, 살고 싶은 집을 지어주는 정책’으로 공공임대주택의 방향을 잡겠음. 수요가 높은 건설임대를 중심으로 공공임대주택을 연 평균 10만호씩 50만호 공급하겠음. 수요자들의 욕구에 맞춰 호당 면적 규모도 확대하고, 도심복합개발 등을 통해 수요가 있는 곳에 공급하겠음
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기존 노후 공공임대주택의 복합개발과 리모델링도 추진하겠음.현재, 공급된지 30년 넘는 장기공공임대주택에서 건물 노후화로 입주자 기피 현상이 발생하고 있음. 노후 공공임대주택 복합개발과 리모델링을 통해 이같은 문제를 해결하고 주거취약계층의 삶의 질을 현저히 개선하겠음
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민간임대주택 사업자에 세금 감면 혜택을 부여하는 대신, 공급량의 30%를 시장가격의 2/3 이하 임대료를 받고 주거취약계층에 제공하도록 하겠음. 이를 통해 여러 계층이 쾌적한 환경에서 차별이나 구별 없이 섞여 사는 사회적 혼합(social mix)을 실현하겠음
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비정상 거처 거주자의 완전 해소
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전체 가구의 3.7% 정도(2020년 주거실태조사)가 비정상 거처(공장, 여관, 판자집, 비닐하우스, 고시원 등)에 거주하고 있어 인간다운 삶을 영위할 수 없는 상태임
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임대보증금을 무이자로 대여하여 정상 거처로 이전하겠음
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주거급여 외에 정상 거처 이전 조건부 바우처를 지급해, 주거취약계층이 이사비 부담을 느끼지 않도록 조치하겠음
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주거급여 대상 확대 및 급여 현실화
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주거급여 대상자가 2015년 제도 도입 당시 기준중위소득의 43%에서 2022년 46%로 확대되었으나, 아직 상대적 빈곤선인 기준중위소득의 50% 수준에는 못미친 상태이고, 급여 수준도 최저주거기준을 충족시키기에 부족한 상태임
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주거급여 대상자를 기준중위소득 46%에서 50%로 확대하겠음
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주거급여 기준이 되는 기준임대료를 100% 현실화하고, 기준임대료의 지역별 기준(현행 4개 급지)을 세분화하여 현실에 맞게 기준임대료를 설정하여 급여를 현실화하겠음
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기후변화를 감안하여 혹서기 지원을 신설하고, 주거비의 일부라고 할 수 있는 관리비도 주거급여의 일부로 산정하겠음 (생계급여와의 역할 조정)
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최저주거기준 미달가구에게는 이사비 바우처를 지급하겠음
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청년 1인가구 분리 기준 연령(현행 30세)을 낮춰 청년 1인 가구도 주거급여 지급대상이 되도록 개선하겠음
공시가격을 환원하고 부동산 세제를 정상화하여 국민의 부담 확실히 줄이겠습니다
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2022년 주택 공시가격을 2020년 수준으로 환원
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한해 공시가격을 19%나 올리는 나라는 없음
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공시가격을 환원하지 않으면 윤석열 정부는 관련법 시행령을 개정하여 공정시장 가액비율을 인하
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종합부동산세와 재산세와 통합
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종부세를 폐지하여 지방세인 재산세와 통합
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통합 이전이라도 세 부담 완화 조치 실시 - 내년에 100%로 인상될 예정인 공정시장가액 비율을 현 수준인 95%에 동결 - 50%에서 200%에 이르는 세부담 증가율 상한을 인하 - 1 주택자에 대한 세율은 이 정부 이전 수준으로 인하 - 일정 소득 이하 1주택 장기 보유자에 대해서는 연령에 관계없이 종부세를 매각/상속 시점까지 이연납부 허용 - 차등과세 기준을 보유주택 호수에서 가액으로 전환
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양도소득세 개편
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다주택자에 대한 중과세율 적용을 한시적으로 최대 2년간 배제하여 다주택자의 보유 주택 매각을 촉진
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취득세 부담 인하
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현재 1~3%인 1 주택자에 대한 취득세율을 단일화 하거나 세율 적용 구간을 단순화
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단순누진세율을 초과누진세율로 변경
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생애 최초 구입자에 대해서는 취득세를 면제하거나 1% 단일 세율을 적용
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조정지역 2주택 이상에 대한 과도한 누진세율 완화
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부동산세제 정상화를 위해 정부 출범 즉시 TF 가동
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충분한 연구와 공론화를 거쳐 종합적인 개편 방안을 마련
→ 이 부분은 상당히 기대가 됨.. 정상적인 세금 정책은 아니었음
부동산｜1기 신도시, 10만호 공급
드론 택배·자율주행 인프라 갖춘 미래형 주거 선보일 것 (분당·일산·평촌·산본·중동)
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용적율 상향 조절·규제 완화
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1기 신도시 재정비 사업은 ‘국민이 살고 싶어 하는 동네에 살고 싶은 주택을 충분히 공급해 부동산 시장을 안정시킨다’는 부동산 대책의 틀 안에 있음
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1기 신도시 재정비 특별법 만들어 용적률 상향 등 행정 절차 신속 진행. 1기 신도시는 평균 용적률 169~226%로 건설됐는데, 토지용도 변경과 종·상향을 통해 용적률을 추가하고 체계적으로 재정비사업을 추진하면 10만 호 이상을 추가공급할 수 있음. 3기 신도시 2~3개 새로 짓는 것과 맞먹는 분량
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다양한 규제 완화 통해 사업의 수익성 개선하고 주민의 부담 덜어줄 계획
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세입자도 득을 보는 재정비 사업
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지금까지 재건축·리모델링 사업은 집주인만 득을 보고 세입자에겐 큰 혜택 없었음. 이를 해결하기 위해 △자금 부담 능력이 부족한 고령 가구에게 재정비 기간 중 이주할 주택 제공, △세입자들이 재정착할 수 있도록 일반분양분 우선 청약권과 임대주택 입주 기회 제공
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이주전용단지 만들어 이사 수요 조절
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재정비 과정에서 이사 수요가 한꺼번에 쏟아져 집값이 들썩이거나 주민들이 불편을 겪지 않도록 1기 이주전용단지를 만들어 순환개발을 실시
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이주전용단지 부지로는 3기 신도시 개발예정지역을 포함한 중소 규모 공공택지개발사업지구가 꼽히고 있음. 3기 신도시 청약 대기자와 입주 희망자들에게 피해가 없도록, 택지공급 순위 자체를 늦춘 후순위 부지와 임대주택부지, 미분양 토지, 중·소규모 공공택지 활용 방식. 이주전용단지로 쓰임새가 다하면, 88올림픽 아파트처럼 공공임대주택이나 분양주택으로 활용
도심철도고속도로 지하화, 신분당선 서울 서북부 연장
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수도권 도심 철도 지하화 - 도심 철도는 지역의 단절, 주변 지역의 낙후, 환경 악화의 원인으로, 지하화는 오랜 기간 숙원사업. 도심 철도 지하화 통해 도심지역을 미래형 도시로 재창조 - 지하화 범위는 경부선의 당정~서울역 구간(32km, 19개역 포함), 경인선의 구로~도원역 구간(22.8km, 19개역 포함), 경원선의 청량리~도봉산 구간(13.5km, 11개역 포함) - 지하화로 생기는 상부 토지에는 주거와 업무공간, 주민 편의시설, 녹지 생태 공간 조성. 도시 공간이 새롭게 개발되면 20만 일자리 창출 효과*도 기대 - 공법은 대심도 Shield TBM 공법을 적용하여 지상 교통 차단없이 공사를 진행할 수 있도록 할 계획. 총 사업비는 23조 8550억원(경부선 16조 700억, 경인선 4조 7340억, 경원선 3조 510억). 지상권 개발이익 18조 1,400억이고 부족한 재원 5조 7천억원 정도는 정부의 직접 개발 사업으로 충당할 예정
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경부고속도로 양재~한남IC 구간 지하화 - 양재∼한남IC 구간으로 인한 강남지역 동서단절과 이 구간의 만성정체에 따른 고속도로 기능상실 보완을 위해 경부간선 양재~한남IC 구간 약 6.8km를 최소 필요도로(2~4차선)만 남긴 채 모든 도로를 지하터널화 하는 경부고속도로 지하화 적극 추진 - 양재~한남IC 구간 지하화하면 기존 노면과 완충녹지 등 합쳐 여의도공원 면적의 약 3배인 60만㎡ 공원 면적 확보. 지상 공원에는 각종 문화시설이 들어서고 단절된 강남을 하나로 잇는 역할 할 것 - 예상 사업비 3조 3천억원은 도로 지하화로 생기는 지상에 쇼핑ㆍ복합시설 등의 개발 통해 얻는 수익으로 충당할 예정 - 이로써 40여년전 개통 당시보다 100배 가까이 늘어난 경부고속도로의 교통량과 환경까지 고려하여 주민 편의 획기적으로 개선할 예정
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신분당선 서울 서북부(용산~삼송)까지 연장 - 신분당선 서울지역 연장사업이 신사역~용산역까지 되어있는 것을 용산역에서 서울역을 잇고 은평뉴타운을 거쳐 삼송역까지 연장할 예정 - 이를 통해 서울 종로, 은평, 경기 고양 등 서울 서북부 지역의 교통난과 출퇴근 불편을 해소
교통｜수도권 30분 출근 시대
2기 GTX 3개 노선 추가 건설
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1기 GTX 노선 연장
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정부는 2027년 완공 목표로 2019년 1기 GTX 3개 노선 일부 착공. 운정과 동탄 잇는 A노선(2019년 착공), 송도와 마석 잇는 B노선(2023년 착공 예정), 덕정과 수원 잇는 C노선(2022년 착공 예정)
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이들 3개 노선은 수도권 전체 아우르기엔 역부족. 교통사각 지대가 많이 남기 때문에, 혜택을 보지 못하는 주민이 여전히 많음. 이런 상황에서 3기 신도시 포함한 대규모 개발사업이 속속 완성되면, 1기 GTX 노선이 닿지 않는 지역 중심으로 심각한 교통지옥이 벌어짐
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우선 1기 GTX A 노선과 C 노선 연장. A 노선은 기존 운정~동탄에서 운정~동탄~평택까지, C 노선은 기존 덕정~수원에서 동두천~덕정~수원~평택까지 연장
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2기 GTX 3개 노선 추가해 수도권을 하나의 메가시티로
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2기 GTX 3개 노선 추진 계획 - D 노선 수도권 남부에서 동·서 이음. 김포~부천종합운동장~신림~사당~삼성~하남~팔당 라인을 기본으로, 삼성에서 분기되어 삼성~수서~광주~여주 잇는 라인을 추가해 옆으로 눕힌 Y자 형태로 건설. 김포~부천종합운동장 구간과 인천국제공항~부천종합운동장 구간을 Y자 형태로 신설, 부천종합운동장~팔당 구간 신설, 삼성~여주 구간 신설 및 기존 경강선 일부 활용 - E 노선 수도권 북부에서 동·서 이음. 인천~김포공항~정릉~구리~남양주 연결. 김포공항~구리 구간은 신설하고 나머지 구간은 공항철도와 경의 중앙선을 활용. 지금까지 수도권 북부는 동·서 잇는 철도망이 없었음. E 노선이 생기면 북부지역 발전이 탄력 받게 됨 - F 노선 수도권 거점지역을 연결해 수도권 전체를 하나의 메가시티로 묶는 순환선. 고양~안산~수원~용인~성남~하남~의정부~고양을 잇는 라인으로, 성남~고양 구간만 신설하고 나머지는 서해선과 수인 분당선 등 활용
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기존 1기 GTX 3개 노선이 연장되고 2기 GTX 3개 노선까지 완공되면, 1기 신도시 5곳, 2기 신도시 10곳, 3기 신도시 5곳 등 수도권 일대 주요 주거 밀집지역에서 서울 도심까지 소요시간 획기적으로 줄어듬. 서울과 수도권이 뉴욕, 도쿄, 런던 같은 세계적 메트로폴리스보다 훨씬 빠른 광역 교통망 갖추게 될 것
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GTX 노선따라 콤팩트시티 건설해 총 25만호공급
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1기·2기 GTX 차량기지 입체화, 노선 주변에 일정 규모의 부지 확보해 2030이 살기 좋은 1만~2만호 규모의 역세권 콤팩트 시티 다수 조성할 계획
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우선 1기 GTX 3개 노선의 차량기지와 주요 정차장 주변 재정비해 3만호, 기존 C노선의 연장구간 정차역 주변 도시개발사업과 연계해 2만호 공급
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이어 2기 GTX D 노선, E 노선과 F 노선의 주요 정차역과 차량기지 4개소 이용하여 20만호 공급 예정
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수도권 버스·지하철 노선, 실핏줄처럼 보강
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1기 GTX 노선 연장하고 2기 GTX 3개 노선 새로 만드는 한편, 경기도 지자체들과 협의해 기존 버스와 지하철 노선이 GTX 주요 정차역 사이사이를 실핏줄처럼 채울 수 있도록 대중교통망 보강 계획
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재원 조달
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1기 GTX 노선 연장하고 2기 GTX 3개 노선 신설하는데 소요되는 재원 총 17조 6,440억 원. 윤석열 정부는 이중 3조~4조원을 국비로 보조하고, 나머지 금액은 민간자본투자와 역세권 콤팩트시티 개발수익으로 충당 계획
광주광역시 북구 용두동에 '프라임시티 지역주택조합' 사업으로 진행하는 '첨단 프라임시티 서희스타힐스' 공유드립니다.
총 414세대로 구성이 되는 단지이며, 금번 청약에서는 총 56세대 모집을 하게 됩니다.
광주광역시 1년 이상 계속 거주자 우선이고요.
조정대상지역으로써 75%가점, 25%추첨제로 당첨자 선정이 됩니다.
중도금 대출 이자는 후불제로 진행 됩니다.
최근 광주광역시에 분양했었던 단지들은 대부분 200세대 미만의 소규모 단지, 혹은 입지가 상대적으로 선호도가 부족한 곳에서 진행이 되었었는데요. 금번 '첨단 프라임시티 서희스타힐스'는 일반공급 물량이 적기도 하고 입지도 상대적으로 선호도가 높은 곳에 공급이 되는 단지라 높은 경쟁률이 예상됩니다.
단, 화정 골드클래스2차와 당첨자발표일이 같아서 수요가 나뉘는 불상사가 발생할 수 있겠네요.
인근 시세
위치는 지도에 v 체크해두었습니다.
인근에 신축 단지로는
- 공사중인 단지 : 첨단 센트럴시티 서희스타힐스
- 5년 내 신축 : 첨단 진아리채, 힐스테이트 본촌, 첨단 우방아이유쉘이 위치합니다.
- 분양 예정 단지 : 힐스테이트 신용 더 리버
@첨단진아리채
@첨단진아리채
- 20년식
- 750세대
- 평당 1682만원
@힐스테이트 본촌
- 19년식
- 834세대
- 평당 1767만원
@첨단우방아이유쉘
- 18년식
- 256세대
- 평당 1309만원
@첨단 프라임시티 서희스타힐스 분양가
- 72 : 38910 - 41750
- 84 : 47000 - 48410
평당 1307만원 ~ 1461만원
최근 광주시 청약 경쟁률
인접한 첨단 센트럴시티 서희스타힐스 경쟁률입니다.
공급세대수 51개 세대였고 53.75:1 해당지역 마감했습니다.
청약시점은 21년 11월입니다.
운암동에 공급된 센트럴 운암모아엘가트레뷰 경쟁률입니다.
197세대 모집, 18.56:1 경쟁률이었고 역시나 해당지역 마감이었습니다.
청약시점은 21년 11월입니다.
광주 동구 방림동의 골드클래스입니다.
249세대 모집, 해당지역 6.12:1이었고요.
대형타입은 2순위 모집까지 진행이 되었습니다.
공급세대수가 적고 '첨단'이라는 이름이 들어가는 입지에 위치하였다보니
첨단 센트럴시티 서희스타힐스와 마찬가지로 해당지역 마감에 경쟁률도 엇 비슷하게 나올 것 같습니다.
경쟁률의 차이가 발생한다면, 현재 시장의 분위기에 따른 일시적 현상일 것으로 생각합니다
하지만 크게 차이는 나지 않지 않을까 하는 생각을 합니다.
오히려 시장의 분위기보다 화정 골드클래스 2차로 양분되는 청약 수요때문에 조금은 낮을 수도 있겠단 생각을 하게 되네요.
위 표는 아실로 알아본 복대동과 가경동의 비슷한 연식의 23-24평 구축들의 시세다. 과거 내가 실거주 집을 구할 때 고려하고 있었던 아파트들이기도하고 실제로 매수하고 뼈아픈 실패를 경험하게 해주었던 곳이기도 하다.
약 1.5~2억 사이에서 형성된 시세에서 1000~2000만원의 시세가 상승한다는 것은 4억짜리 시세의 아파트가 4천만원이 오른 것과 같다.
그래서 비슷한 녀석들끼리 과거의 시세를 살펴 보았는데, 상대적으로 저평가 된 아파트가 눈에 띈다.
가경동과 복대동의 위상은 과거와 크게 달라지지 않아보이지만, 정성적인 평가(?)를 해본다면 복대동의 대장 아파트의 리딩으로 인해 지역민들에게 어쩌면 당연한 것으로 치부되어왔던 복대동의 인프라는 이제서야 정상적인 가치를 되찾아가는 중이다.
하지만 가경동도 이에 질 수는 없다는 듯, 청주 제2의 입지를 굳혀가고 있는 가경 홍골지구가 있음으로 가경동과 복대동은 정성적인 평가의 기준으로 보았을 때, 비슷한 흐름으로 흐르고 있음으로 복대,가경의 구축 단지들의 시세는 과거와 같이 흐르는게 맞다고 봄.
그래서 찾아낸 저평가 단지...가경주공3단지
과거 상승장, 청주의 대장급 아파트로는 개신푸르지오를 들어볼 수 있다. 오래 투자한 투자자라면 청주 개신푸르지오는 웬만하면 알고 있으니까. 그곳을 기준으로 향후 하락장이 왔을 때, 대장은 위와같이 34% 정도는 하락할 수 있다고 봐야될 것 같다. 하지만 과거와 다른 것이 이 아파트가 하락장을 맞이하던 당시 그리고 현재의 입지적인 가치에 대한 평가가 필요한데, 당시의 입지 프리미엄과 현재의 입지 프리미엄은 다름... 하락장일 때 입지의 변화가 있었기에 30%이상이 빠졌을 것으로 보임.
현재 대장 아파트이고,
솔직히 하락장일 때는 대장이라고 보는 시각은 없었으나, 객관적인 시각으로 보았을 때, 그리고 투자자들의 눈으로 보았을 때, 영락없는 대장이었고 하락장 속에서도 하락은 없었던 두산위브지웰시티2차
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사람들이 그래도 당시 선호하던 곳은 가로수마을과 율량 대원이 아닐까 싶다.
그곳들은 하락장 당시 위 그래프만큼 빠졌다. 별로 안빠졌다.
우리가 살펴볼 수 있는 것은 과거의 지표로만 볼 수 있을텐데,
사실 과거 상승장은 이번 상승장은 과거와는 다르게 천천히 오래갔지만,
이번에는 급격한 급등이 나온 시장임으로 과거와 같이 볼 수는 없을 것 같다.
하지만 시장에 풀린 유동성이 풍부하다는 점은 다르다.
화폐의 가치가 하락한만큼 예전의 가격으로 돌아간다는 것 자체가 말이 안되긴 하지만
시장은 냉정할 수도 있다.
하지만 내가 보는 보수적인 관점에서는 하락이 온다하더라도
완전한 예측은 불가능하지만 20~35%사이가 되지 않을까? (대장기준)
**지금 실수요자가 집을 사려고 한다면,
내가 꼭지 잡는게 아닐까? 두려운 마음이 있을 것이다.
그럴 땐 내가 진짜 꼭지에 살 수도 있겠다라고 가정을 한 후,
과거 대장아파트가 하락했었던 35%수준 정도까지 떨어질 수도 있다고 마음을 다잡고 사야한다.
8억에 산다면 5억초반까지는 떨어질 수도 있다고 .. 멘탈만 잡으면 된다. 어차피 하락장이 끝나면 다시 오른다.
특히 청주 대장은 그럴 것이다.
지방은 학군과 직주근접이 뛰어나야함을 여러 지방을 공부하며 깨달았다.
청주에서 학군을 따지면 웃는 사람들이 있지만,
과거의 복대동과 현재의 복대동은 다르다.
청주의 경우 산업단지가 많기 때문에
입사해서 처음 거주하는 곳 근처에 둥지를 트는 사람이 많다.
예전에도 이야기했지만,
서울,수도권은 기본 출퇴근 1시간은 생각한다.
이것은 어렸을 때부터 봐오던 것이었으며, 당연하다고 생각을 하고 있었기 때문이다.
나역시 안산에서 인천으로 대학을 다닐 때, 2시간이 걸렸다. 그때는 빠르게 갈 수 있는 전철 노선이 없어서
두번을 갈아타고 가야만 했기 때문이다. 2시간의 출퇴근이 걸리면 토나올 정도로 힘들 것이라 생각하여 최대한 1시간 안쪽으로 출퇴근 가능한 곳으로 거주지를 잡았겠지..
하지만 지방은 다르다.
내 주변을 보면 90%가 외지인이다.
현지인들은 흥덕구에 위치한 직장에 다니면서도 상당구에서 잘 다닌다.
흥덕구에 위치한 우리 회사의 상당구 주민은 90%이상이 청주사람이다.
회사에서 거주지까지 10분 남짓한 거리에서 살던 사람들이 대부분이고,
이 사람들은 30분이상이 걸리는 곳은 치다도 안본다. 나도 그랬다.
오창을 봐도 똑같다.
오창의 한계에 대해서 계속 이야기하는 사람이 있었다.
나 역시 그의 말을 듣고 흔들려 매도를 하였다. 물론 다른 투자는 하였지만,
그 아파트는 그 뒤로 2억이 넘게 올랐다.
오창 역시 산업단지 수요가 많기때문에
회사 근처에 둥지를 틀고 결혼을 하면서 오창에 집을 구했떤 사람들이
갈 곳은 두곳 밖에 없었따. 롯데캐슬, 센트럴파크.
오를 수 밖에 없는 조건을 가진 것이었다.
오창에 살면 청주로 나오고 싶어한다고?
오창 오창 인구 7만이다. 7만의 생각을 어떻게 다 알고 그리 쉽게 이야기하는지 모르겠다.
본인이 가진 지식이 옳다고 꼰대같은 생각을 하는 사람이 정말 초보들을 데리고 이런 말들을 해댄다 ㅋㅋ
